Die Huurbehuising Wysigingswet[1], artikel 4B (4) en (5) bepaal dat die huurder en eiendomseienaar gesamentlik, voordat die huurder in die woning intrek, die woning moet inspekteer vir enige defekte en skade. Dit bepaal verder dat dieselfde prosedure gevolg moet word wanneer die huurder die eiendom ontruim, en hierdie inspeksie moet ten minste drie dae voor die huurder die eiendom verlaat, gedoen word om te verseker dat enige skade wat aangerig is, aan die huurder toegeskryf kan word terwyl hy nog in besit is van die eiendom.
Indien die eienaar van die eiendom versuim om die eiendom in die teenwoordigheid van die huurder te inspekteer, sal dit beskou word as ‘n erkenning deur die eiendomseienaar dat daar geen skade aan die eiendom is wat opgemerk moet word nie en dat alles in orde is.
Net so is ‘n ommekeer van die situasie ook van toepassing. Indien die huurder versuim om op die eiendomseienaar se versoeke om inspeksie te reageer, moet die eienaar van die eiendom binne 7 (sewe) dae nadat die huurder die eiendom ontruim het, ‘n inspeksie doen sodat die skade geldig aan die huurder toegeskryf kan word.
In die eerste instansie moet die eienaar van die eiendom die volle deposito, plus rente, aan die huurder terugbetaal. In die tweede geval kan die eienaar van die eiendom enige redelike koste vir herstelwerk van die huurder se deposito aftrek. Die balans van die deposito moet aan die huurder terugbetaal word.
Dit is duidelik uit die bogenoemde wet dat die eienaar van die eiendom ‘n verantwoordelikheid het om ‘n toetrede- en uittredinginspeksie te doen, en dit kan finansiële gevolge vir hom inhou indien dit nie dienooreenkomstig gedoen word nie.
Die volgende vraag waaroor die kliënt duidelikheid wou hê, was of die huuragentskap aanspreeklik gehou kan word vir die skade indien inspeksies nie deur die huuragent gedoen is voordat die sleutels van die woning aan die huurder oorhandig is nie.
Die onlangs afgekondigde Wet op Eiendomspraktisyns[2] (“PPA”) verwys na ‘n verpligte openbaarmakingsvorm. Artikel 67 bepaal dat ‘n eiendomspraktisyn (wat ‘n huuragentskap insluit) nie ‘n mandaat moet aanvaar tensy die eienaar van die eiendom die praktisyn voorsien het van ‘n volledig voltooide en getekende verpligte openbaarmakingsvorm in die voorgeskrewe formaat nie.
Die eiendomspraktisyn moet ‘n afskrif daarvan aan die voornemende huurder verskaf en dit moet by die huurooreenkoms aangeheg word. Indien dit nie by die huurooreenkoms ingesluit is nie, word daar geag geen defekte aan die eiendom te wees nie.
In artikel 67(3) kan die eiendomspraktisyn deur ‘n geaffekteerde verbruiker aanspreeklik gehou word indien daar verborge defekte is. Die verhuringsagentskap hoef nie self die inspeksie te doen nie, aangesien dit steeds die verantwoordelikheid van die eiendomseienaar bly.
Indien die agentskap opdrag gekry het om die inspeksie namens die eiendomseienaar te doen en versuim het om dit te doen, kan die eiendomseienaar die huuragentskap aanspreeklik hou vir skade, maar aanspreeklikheid sal deur ‘n regsproses bepaal moet word.
Dit is belangrik om daarop te let dat die bogenoemde wet ook toelaat dat die voornemende huurder vir sy/haar eie rekening ‘n inspeksie onderneem om die toestand van die eiendom vas te stel voordat ‘n ooreenkoms aangegaan word. Dit kan ‘n nuttige onderneming deur voornemende huurders wees waar die verhuringsagentskap nie aan die bogenoemde reëls voldoen nie.
[1] Wet 35 van 2014
[2] Wet 22 van 2019
Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingsblad en moet nie as regs- of ander professionele advies gebruik of staatgemaak word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak altyd jou adviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies. Foute en weglatings uitgesluit (E&OE).