Wanneer word ’n eggenoot wat geregtig is om ’n halwe aandeel in onroerende goed te ontvang, die eienaar van daardie halwe aandeel? Word die halwe aandeel van onroerende goed met die toekenning van ’n egskeidingsbevel dadelik toegestaan, of verkry ’n eggenoot ’n persoonlike reg om formele oordrag in die aktesregister te eis op grond van die egskeidingsbevel? Hierdie vrae is beslis in ’n uitspraak van Fischer v Ubomi: Ushishi Trading BK en ander 2019 (2) SA 117 (HHA) (“Fischer”).
In Fischer het die appellant die eerste respondent gedagvaar vir betaling van R566 500, gebaseer op ’n skulderkenning deur die eerste respondent en ’n borgooreenkoms gesluit deur die tweede respondent vir sy skuld. Die tweede en derde respondent was die geregistreerde eienaars van die onroerende eiendom. Hulle huwelik binne gemeenskap van goed is deur ’n egskeiding ontbind. Ingevolge ’n skikkingsooreenkoms wat in ’n egskeidingsbevel opgeneem is, het die tweede respondent afstand gedoen van sy regte, titel en belang in die eiendom ten gunste van die derde respondent.
Die tweede en derde respondente het in April 2014 weer getrou, buite gemeenskap van goedere met die uitsluiting van die aanwasstelsel. Hulle het daarna in 2015 weer geskei, en ingevolge die tweede egskeidingsbevel sou die partye hul onderskeie besittings behou.
Hooggeregshof (COURT A QUO)
Die appèllant het by die hof aansoek gedoen vir ’n bevel wat die tweede respondent se halwe aandeel in die eiendom uitvoerbaar verklaar. Die derde respondent het die verweer geopper dat sy die volle eienaarskap van die eiendom het. Die hof het beslis dat by die verlening van die egskeidingsbevel, dominium van die eiendom met onmiddellike effek by die derde respondent berus.
In sy uitspraak het die hof twee sake oorweeg: Corporate Liquidators (Edms) Bpk en Ander v Wiggill en ander 2007 (2) SA 520 (T) (“Corporate Liquidators”) en Middleton v Middleton en ’n Ander 2010 (1) SA 179 (D) (“Middleton”). In Corporate Liquidators is bevind dat waar partye ’n skikkings-ooreenkoms aangaan oor die verdeling van hul bates, wat ’n hofbevel word, die eiendomsreg van die onroerende goed dadelik oorgedra word. In Middleton het die hof bevind dat ’n skikkings-ooreenkoms slegs ’n persoonlike reg tot oordrag van eiendomsreg skep, aangesien die egskeidingsbevel nie eienaarskap kan toestaan sonder oordrag of aflewering nie. Die hooggeregshof het dus die beslissing van Corporate Liquidators gevolg en die aansoek van die hand gewys.
Hoogste Hof van Appèl (HHA)
Die HHA het artikel 16 van die Registrasie van Aktes Wet as ’n beginpunt beskou om te besluit of eienaarskap van eiendom dadelik toegestaan word met ’n egskeiding.. Artikel 16 van hierdie wet bepaal:
“Hoe saaklike regte oorgedra word
Tensy anders bepaal in hierdie wet of in enige ander wet, kan die eienaarskap van grond slegs van die een persoon na die ander oorgedra word deur middel van ’n akte van oordrag wat deur die registrateur uitgevoer of gewaarmerk is, en ander saaklike regte van grond kan slegs van die een persoon na die ander oorgedra word deur middel van ’n akte van cessie wat deur ’n notaris gewaarmerk is en deur die registrateur geregistreer word…”
Die HHA het bevind dat die hof a quo fouteer het deur te bevind dat die eiendomsreg onmiddellik met die toekenning van ’n egskeidingsbevel oorgedra word. Dit het bevind dat die derde respondent se verkryging van die eiendom van afgeleide aard was, dit wil sê, deur ’n skikkingsooreenkoms wat die derde respondent die persoonlike reg gee om registrasie van die tweede respondent se halwe aandeel in die eiendom af te dwing.
Diensooreenkomstig is die skikkingsooreenkoms, soos bepaal deur die hofbevel, bindend vir die voormalige eienaar en die party wat die eiendom verkry, maar dit dra nie outomaties die eiendomsreg van die halwe aandeel aan die party wat die eiendom verkry oor nie. Die hof het egter bevind dat op die tydstip waarop die egskeidingsbevel toegestaan is, was daar geen ander groter of mededingende reg om die eis van die eggenoot wat die eiendom bekom het, te dwarsboom nie. Toe die appèllant die tweede respondent se halwe aandeel in die eiendom wou verkry het, was dit reeds aan die derde respondent oorgedra. Die eis van die appèllant is dus voorafgegaan deur die persoonlike reg van die derde respondent. Die appèl is dus van die hand gewys.
Gevolgtrekking
Hierdie saak het beslis dat die oordrag van eiendom, wat in terme van ’n egskeidingsbevel bekom is, nie dadelik na die eggenoot wat dit bekom het, oorgedra word nie. Vir die eiendomsreg van die eiendom om oorgedra te word, is dit ’n vereiste dat die titelakte deur die Registrateur van Aktes geëndosseer word. As sodanige endossement nie plaasgevind het nie, mag ’n skuldeiser ’n bevel aanvra wat die voormalige eienaar se halwe aandeel in die eiendom as uitvoerbaar verklaar. Die enigste verweer wat beskikbaar is vir die gade wat die eiendom verkry, sou wees om te bewys dat die persoonlike reg op individuele volle eienaarskap van die eiendom die skuldeiser se eis voorafgegaan het.
Bronne:
- Fischer v Ubomi: Ushishi Trading CC and others 2019 (2) SA 117 (SCA).
- L. Lobola ‘When does a Real Right to a half-share of Immovable Property vest in a spouse?’ July 2019.
Ons is dalk nie verhoudingskenners nie, maar ons is eiendomskenners. En ons sien daarna uit om van jou te hoor en jou te help om dinge na die volgende vlak in jou eiendomsreis te neem.